Περιγραφή μιας Οικοδομικής Άδειας
Τι είναι οι άδειες δόμησης
Για την κατασκευή οποιουδήποτε δομήματος μικρού ή μεγάλου, απαιτείται Οικοδομική Άδεια (Ο.Α. εφεξής). Σε περίπτωση που έχει ανεγερθεί κάποια κατασκευή δίχως Ο.Α και δίχως να έχει «ρυθμιστεί» με το Νόμο 4178/2013 (ή κάποιον παλαιότερο), αυτομάτως θεωρείται αυθαίρετη. Σε αυτή την περίπτωση οι ιδιοκτήτες αυτής διώκονται ποινικά από το νόμο και υποχρεώνονται στην καταβολή μεγάλων προστίμων διατήρησης της αυθαίρετης κατασκευής σε ετήσια βάση. Επίσης, είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση αυτής μιας και οι ιδιοκτήτες έχουν απολέσει το εμπράγματό τους δικαίωμα επί αυτής.
Η Οικοδομική Άδεια με πολύ απλά λόγια
Η Οικοδομική Άδεια επί της ουσίας είναι ένα έγγραφο που ονομάζεται Στέλεχος, το οποίο πιστοποιεί ότι έχει δοθεί νόμιμη έγκριση από την εκάστοτε Υπηρεσία Δόμησης (Πολεοδομία) για την ανέγερση μίας καινούριας κατασκευής ή την προσθήκη μίας κατασκευής σε υφιστάμενη. Για την χορήγηση Ο.Α. απαιτείται να ακολουθηθεί μία συγκεκριμένη διαδικασία η οποία περιγράφεται αναλυτικά στο Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (Νόμος 4067/2012) και στο Νέο Τρόπο Έκδοσης Οικοδομικών Αδειών (Νόμος 4030/2011).
Μία κατασκευή, όπως γίνεται εύκολα κατανοητό, θα πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις ανάλογα με την περιοχή όπου πρόκειται να κατασκευαστεί. Οι προϋποθέσεις αυτές ονομάζονται Όροι Δόμησης. Στην ουσία πρόκειται για αριθμητικά μεγέθη τα οποία περιγράφουν το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, που μπορεί να κατασκευαστεί, τα μέγιστα τετραγωνικά που μπορούν να δομηθούν, το μέγιστο όγκο, τη μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη του οικοπέδου και την ελάχιστη απόσταση της κατασκευής από τα όρια αυτού.
Επίσης, μία κατασκευή θα πρέπει να μελετηθεί από πολλές πλευρές, έτσι ώστε να κριθεί λειτουργική αλλά και ασφαλής για τα άτομα που κατοικούν και εισέρχονται σε αυτή, για τα άτομα που τη διαβαίνουν, καθώς και για τις γειτονικές ιδιοκτησίες.
Η χορήγηση της Οικοδομικής Άδειας γίνεται έπειτα από την ολοκλήρωση δύο βασικών σταδίων. Το πρώτο στάδιο περιλαμβάνει την Έγκριση της Άδειας Δόμησης, στο οποίο υποβάλλεται ένα πλήθος δικαιολογητικών (τεχνικές εκθέσεις, αιτήσεις, εγκρίσεις υπηρεσιών, τοπογραφικό, φορολογικά και διάφορα άλλα). Το δεύτερο στάδιο περιλαμβάνει την Κατάθεση Δικαιολογητικών, αιτήσεων και μελετών που αναλύονται παρακάτω.
Οι μελέτες συντάσσονται από Διπλωματούχους Μελετητές Μηχανικούς Α.Ε.Ι. (Πολυτεχνείων και Τ.Ε.Ι.), οι οποίοι θα πρέπει να είναι Τακτικά Μέλη είτε του Τ.Ε.Ε. είτε της Ε.Ε.Τ.Ε.Μ και οι οποίες περιλαμβάνουν εν συντομία τα ακόλουθα:
Τοπογραφικό Διάγραμμα
Το οποίο στην ουσία αποτελεί μία αποτύπωση του οικοπέδου όπου θα κατασκευαστεί το δόμημα καθώς και της περιοχής γύρω από αυτό. Στο τοπογραφικό διάγραμμα περιγράφεται η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του χώρου (με απλά λόγια εάν επιτρέπεται να ανεγερθεί κάτι σε αυτό), καθώς και οι όροι δόμησης της περιοχής.
Αρχιτεκτονική Μελέτη
Η οποία περιλαμβάνει σχέδια των όψεων της κατασκευής, των κατόψεων των χώρων, αρχιτεκτονικές τομές της κατασκευής, κατασκευαστικές λεπτομέρειες, αλλά και το διάγραμμα κάλυψης στο οποίο παρουσιάζονται όλα τα πραγματοποιούμενα πολεοδομικά μεγέθη, εν συγκρίσει με τα μέγιστα επιτρεπτά της περιοχής (Όροι Δόμησης). Με απλά λόγια, Πραγματοποιούμενα Μεγέθη < Μέγιστα Επιτρεπτά της Περιοχής.
Στατική μελέτη
Που περιλαμβάνει το είδος του Φέροντος Οργανισμού (οπλισμένο σκυρόδεμα, δομικός χάλυβας, φέρουσα τοιχοποιία, δομική ξυλεία), τη διάταξη, τις θέσεις, το πλήθος και τις διαστάσεις των δομικών στοιχείων μίας κατασκευής (πλάκες, δοκοί, υποστυλώματα, τοιχώματα, θεμέλια), καθώς και τη συμπεριφορά της κατά τη διάρκεια μόνιμων φορτίσεων αλλά και σεισμικών δράσεων. Η Στατική Μελέτη πραγματοποιείται ως επί το πλείστον με τη χρήση εξειδικευμένου λογισμικού σε ηλεκτρονικό υπολογιστή ακολουθώντας αυστηρά συγκεκριμένο πλαίσιο και κώδικα σχεδιασμού των κατασκευών. Η Στατική Μελέτη περιλαμβάνει σχέδια με τις θέσεις και τους οπλισμούς των φερόντων δομικών στοιχείων (ξυλότυποι), κατασκευαστικές λεπτομέρειες, καθώς και το τεύχος με τους υπολογισμούς που πραγματοποιήθηκαν.
Μελέτες Ηλεκτρομηχανολογικών Εγκαταστάσεων και λοιπές
Οι μελέτες αυτές περιλαμβάνουν τις θέσεις και τις διαστάσεις των σωλήνων ύδρευσης και αποχέτευσης της κατασκευής, τη μελέτη των συστημάτων θέρμανσης (λ.χ. μελέτη φυσικού αερίου), τη μελέτη του ανελκυστήρα (εάν υπάρχει), της πυροπροστασίας (παθητικής ή/και ενεργητικής), των ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων αλλά και της ενεργειακής απόδοσης (θερμομόνωσης) της κατασκευής. Η κάθε Η/Μ μελέτη περιλαμβάνει κατόψεις και μονογραμμικά σχέδια με τη διάταξη των οδεύσεων και εγκαταστάσεων αλλά και το τεύχος υπολογισμών.
Πέραν από τις απαιτούμενες μελέτες, οι οποίες όπως προείπαμε διασφαλίζουν τη λειτουργικότητα και την ασφάλεια μίας κατασκευής, για την πληρότητα του φακέλου της Ο.Α. απαιτούνται:
- Δήλωση ανάθεσης – ανάληψης του έργου από το Μηχανικό
- Τίτλοι κυριότητας της ιδιοκτησίας
- Αναλυτικός προϋπολογισμός
- Χρονικός προγραμματισμός
- Προκατάθεση των αμοιβών των Μηχανικών στην Εθνική Τράπεζα
- Καταβολή κρατήσεων υπέρ τρίτων (Τ.Σ.Μ.Ε.Δ.Ε. – Ε.Μ.Π.)
- Και μία σειρά δικαιολογητικών κατά περίπτωση (έγκριση αρχαιολογικής υπηρεσίας, δασαρχείου, Υπεύθυνων Δηλώσεων και λοιπών άλλων εγγράφων).
Η έκδοση της Ο.Α. πραγματοποιείται εντός 45 ημερών από τις Υπηρεσίες Δόμησης (Υ.Δομ.) και η ισχύς της είναι 4 έτη από την ημέρα έκδοσής της. Υπό προϋποθέσεις δύναται να δοθεί παράταση και πέρα των τεσσάρων ετών. Το Στέλεχος της Ο.Α. εκδίδεται σε 3 αντίτυπα, ένα εκ των οποίων δίδεται στον ιδιοκτήτη. Σε κάθε νέα κατασκευή (από το 2012 και έπειτα) κατά τα στάδια κατασκευής καλείται ο Ελεγκτής Δόμησης, ο οποίος είναι ένας τυχαίος ιδιώτης Μηχανικός, από την Υπηρεσία Δόμησης. Ο Ελεγκτής Δόμησης ελέγχει τη νομιμότητα της ανέγερσης στα διάφορα στάδια μέχρι την τελική περαίωση του έργου. Με αυτόν τον τρόπο διασφαλίζεται η ορθή τήρηση των μελετών και η αποφυγή μικρών ή μεγάλων «παρεκκλίσεων».
Όταν κατά τη φάση της ανέγερσης απαιτηθούν τροποποιήσεις στην κατασκευή (λ.χ. προσθήκη χώρου κατά μήκος, αλλαγή ύψους, κ.α.) ή αντικατάσταση – παραίτηση του επιβλέποντος Μηχανικού, τότε θα πρέπει να πραγματοποιηθεί αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας. Η διαδικασία αυτή, περιλαμβάνει την τροποποίηση των μελετών όπως και των φορολογικών στοιχείων της άδειας και των αμοιβών του Μηχανικού. Έως την ολοκλήρωση της αναθεώρησης της άδειας, αναστέλλονται όλες οι εργασίες της κατασκευής. Σε απλούστερες περιπτώσεις απαιτείται απλή ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας.
